COVID-19 PANDEMİSİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
Yeni Koronavirüs (“COVID-19”) olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı kısa zamanda dünya çapında bir salgın haline gelmiştir ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihi itibariyle küresel “pandemi” ilan edilmiştir. Türkiye’de de diğer birçok ülkede olduğu gibi ekonomik yaşamın önemli bir kısmı şimdiden kesintiye uğramıştır. Hukuki ve ekonomik açıdan birçok olumsuz etkisi olacağı kesin olan bu gelişmeler neticesinde gerek idare gerek ise ticari hayatın önemli aktörlerinden şirketler tarafından çeşitli önlemler alınmaktadır.
Bu tedbirler kapsamında; İçişleri Bakanlığı tarafından 16 Mart 2020 tarihinde valiliklere gönderilen Ek Genelge ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yeri olarak faaliyet gösteren işletmelerin 16 Mart 2020 tarihinde saat 24:00 itibari ile faaliyetlerine zorunlu olarak ara vereceği ilan edildi. İdare tarafından alınan tedbir kararından bağımsız olarak birçok işletme de faaliyetlerine geçici süre ile ara verme yahut uzaktan çalışma gibi tedbirler almaya devam ettiler. Bu kapsamda; işbu incelemenin konusunu pandeminin faaliyetlerini askıya alan işletmeler ve mal sahipleri arasındaki kira sözleşmelerinin akıbeti oluşturmaktadır.
İşletmelerin (Kiracıların) ve Mal Sahiplerinin (Kiraya Verenlerin) Borçları
Kira sözleşmelerinin akıbeti hususunda dikkatler Genelge ile faaliyetlerine ara vermek durumunda kalan işletmelerin kira borcundan kurtulup kurtulmayacağı noktasında toplanmaktadır.
Bu noktada; kira sözleşmelerinin taraflarının borçlarının tespiti önem taşımaktadır. Kira sözleşmeleri bakımından işletmelerin (kiracıların) esas yükümlülüğünün kira bedelini ödeme borcu olduğu 4 Şubat 2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 313. maddesinden anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle; işletmenin (kiracının) esas borcunun para borcu olacağı söylenebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 136. maddesinde ifa imkansızlığı; “(1) Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. (2) Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. (3) Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir. Ancak; para borcu bakımından ifa imkansızlığından bahsedilmesi mümkün değildir. Bu nedenle; işletmenin yani kiracının borcunun ifa imkansızlığı kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmayacaktır.
Kira sözleşmeleri bakımından mal sahibinin (kiraya verenin) borcu ise TBK madde 301’de düzenlenmiştir. İlgili madde “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” denilmekle birlikte mal sahibinin (kiraya verenin) (i) kararlaştırılan tarihte, amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim ve (ii) sözleşme süresince bu durumda bulundurmak olduğu anlaşılmaktadır. Bu kapsamda; TBK m.136 çerçevesinde pandemi ve mal sahibinin (kiraya verenin) borcunun imkansızlaşıp imkansızlaşmadığı hususunun her somut olay için özenle değerlendirilmesi gerekmektedir.
İşletmelerin (Kiracıların) Kira Ödeme Yükümlülüğü
İşletmelerin (kiracıların) kira bedellerini ödemeye devam edip etmeyeceğine ilişkin olarak taraflar arasında hali hazırda yürürlükte olan kira sözleşmesinin incelenmesi gerekmektedir. İlgili sözleşmede mücbir sebep klozu yer alıyorsa ve söz konusu pandemi, klozun kapsamında yer alıyor ise bu durumda işletme (kiracı) ilgili maddeye uygun düşecek bir şekilde tedbir alabilecektir.
Sözleşmede böyle bir klozun yer almaması halinde ise TBK’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesinin incelenmesinde fayda bulunmaktadır. İlgili maddede yer alan “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” düzenleme ile sözleşmenin uyarlanması kavramı düzenlenmektedir. Bu doğrultuda; ilgili madde kapsamında işletmelerin kira bedelinde indirim ve sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etmesi mümkündür.
Alışveriş Merkezlerinde Faaliyet Gösteren İşletmelerin (Kiracıların) Kira Ödeme Yükümlüğü
Her ne kadar 16 Mart 2020 tarihli Ek Genelge ile Alışveriş Merkezleri içerisinde faaliyet gösteren işletmelere ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmasa da birçok işletme inisiyatif ile almış olduğu önlemler kapsamında faaliyetlerini askıya almıştır. Bu noktada; kendi inisiyatifi ile faaliyetlerini askıya alan işletmelerin tarafı olduğu, Genelge ve pandemi öncesinde de yürürlükte olan, kira sözleşmelerinin akıbeti hususunun incelenmesi gerekmektedir.
Yukarıda belirttiğimiz üzere; burada da taraflar arasında hali hazırda yürürlükte olan kira sözleşmesinin incelenmesi gerekmektedir. İlgili sözleşmede mücbir sebep klozu yer alıyorsa ve söz konusu pandemi, klozun kapsamında yer alıyor ise bu durumda alışveriş merkezinde faaliyet gösteren işletme (kiracı) ilgili maddeye uygun düşecek bir şekilde tedbir alabilecektir. Ancak böyle bir klozun bulunmaması halinde alışveriş merkezinde faaliyet gösteren işletme (kiracı) TBK m.138 uyarınca ilgili madde kapsamında kira bedelinde indirim ve sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilecektir.
Ek olarak; 26 Mart 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükmü düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenleme ile kanun koyucu, kira sözleşmeleri bakımından doğması muhtemel tartışmaların önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; ilgili hüküm kapsamında kira bedeli ödeme borcunun tümüyle ortadan kalktığı gibi bir sonuca varılmaması gerekmektedir. Bu inceleme kapsamında belirtmiş olduğumuz her husus için her bir somut olayın ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak; idare tarafından yahut şirketlerin inisiyatif ile almış oldukları tedbirler bakımından kira sözleşmelerinde mücbir sebep klozunun yer alması halinde tarafların maddede yer alan düzenleme uyarınca hareket etmeleri yahut sözleşmenin yeni koşullara uygun olarak uyarlanması mümkündür. Ancak her iki durum için de salgının ve tedbirlerin sözleşme ile yüklenilen borçları ne ölçüde etkilediğinin tespit edilmesi önem arz etmektedir.
Av. Gökbige Tanyıldız Nisan 2020, İstanbul